KB시세와 매매가가 다르면 어느 쪽이 기준인가요?

은행은 보통 'KB시세 일반가의 하한' 또는 감정평가액 중 낮은 쪽을 기준으로 합니다. 매매가가 KB시세보다 높아도 은행은 KB시세 기준으로 LTV를 계산하므로, '매매가 6억 × LTV 70% = 4.2억'이 아니라 'KB시세 5.5억 × 70% = 3.85억'이 될 수 있습니다. 계약 전 KB시세를 먼저 확인하세요.

생애최초 구입자 요건이 어떻게 되나요?

본인 및 배우자 모두 세대원 전원이 주택을 소유한 이력이 없어야 합니다. 분양권·입주권도 주택으로 간주됩니다. LTV 80% 우대·취득세 감면 등 혜택이 있지만 소득·주택가격 요건이 있으므로, 취급 은행이나 한국주택금융공사(HF)에 본인의 실제 자격을 확인하는 절차가 필요합니다.

잔금대출은 매매잔금일에 맞춰 실행되나요?

네. 잔금일에 등기이전·근저당 설정과 동시에 실행됩니다. 다만 대출 승인(감정평가·서류 심사 완료)은 잔금일 최소 2~3주 전에 받아둬야 안전합니다. 은행 서류 보완이 생기면 1주 이상 밀릴 수 있어, 계약금만 걸고 대출 신청을 미루는 것은 매우 위험합니다.

주택담보대출 체크리스트 — 신청 전 꼭 확인할 9가지 (2026년 기준)

주택담보대출은 단순히 “얼마 빌릴 수 있냐”의 문제가 아닙니다. 매매 계약서에 도장 찍기 전부터 대출 승인, 잔금 실행, 원리금 상환 시점까지 각 단계마다 확인해야 할 항목이 있습니다. 순서대로 따라가며 체크해 보세요.

1. 매매 계약 전 확인 (가장 중요)

✅ 1. KB시세 확인

은행의 LTV는 매매가가 아니라 KB시세 또는 감정평가액 기준입니다. KB부동산(<kbland.kr>)에서 해당 단지·동·평형의 일반가·상위가·하위가를 확인하세요. 은행은 통상 “일반가의 하한” 또는 “하위가”를 씁니다.

매매가 6억, KB시세 5.5억 → LTV 한도는 5.5억 × 비율로 계산
시세와 매매가 차이만큼 자기자본이 더 필요해집니다

✅ 2. 규제지역 재확인

투기과열·조정대상·비규제 여부가 LTV를 결정합니다(2026년 4월 기준).

지역	LTV (무주택)
투기과열지구	40%
조정대상지역	50%
비규제지역	70%
생애최초 우대	80% (지역 무관, 요건 충족 시)

최근 규제지역이 축소 조정된 곳도 있으니 국토교통부·부동산114 등에서 계약 시점의 최신 지정 현황을 반드시 다시 확인하세요.

✅ 3. 선순위 채권 유무

등기부등본을 떼서 **갑구(소유권) · 을구(근저당)**를 확인합니다.

매도인의 기존 주담대 근저당이 남아 있으면 LTV 한도에서 차감
전세권·가압류 등 특수 권리 있으면 대출 거부될 수 있음
잔금일에 선순위 말소 + 은행 근저당 설정이 동시에 진행되도록 조항 명시

“갑구만 보고 깨끗하다” 착각하는 경우가 많습니다. 을구·별지·기타 난까지 전부 확인.

✅ 4. 본인 DSR 사전 시뮬레이션

LTV 한도까지 받으면 DSR이 얼마가 될지 사전 계산. 스트레스 DSR 기준 40%를 넘으면 실제 대출액은 줄어듭니다.

기존 대출 전부 합산 (신용대출·카드론·자동차할부 포함)
마이너스통장은 사용액 0이어도 한도 전액이 포함됨
배우자 소득은 정책상품 이외엔 원칙적 불포함

본 사이트의 DSR 계산기에서 일반 + 스트레스 DSR을 모두 볼 수 있습니다.

2. 대출 신청 · 심사 단계

✅ 5. 3~4개 은행 비교 견적

같은 조건이라도 은행마다 금리·가산·한도가 다릅니다. 주거래 은행 1곳만 보지 말고 최소 3~4곳에서 가심사를 받아 비교하세요.

1금융권(시중은행) + 2금융권(지방은행·인터넷은행) + 정책상품(보금자리론)
인터넷 가심사는 보통 신용조회 없이 가능 (단, 은행별 상이 — 확인 필요)
변동/혼합/고정 각 유형의 금리를 모두 받아봐야 실제 비교 가능

✅ 6. 고정 vs 변동 vs 혼합

2026년 4월 기준 스트레스 DSR 가산금리 1.5%p는 변동·혼합금리에만 적용됩니다.

유형	초기 금리	스트레스 DSR 영향	금리 변동 리스크
순수 고정 (30년)	가장 높음	없음	없음
혼합형 (5년 고정 후 변동)	중간	변동 구간부터 가산	5년 후 변동 전환
변동 (COFIX 연동)	가장 낮음	가산 1.5%p	매 6개월 조정

한도가 타이트하다면 순수 고정이 DSR 측면에서 유리하고, 여유가 있고 향후 금리 인하 기대가 크면 변동이 유리한 구조입니다.

✅ 7. 중도상환수수료 확인

대출 초기 3년 이내 중도상환 시 수수료가 붙습니다(보통 원금의 1~1.4%, 경과년도에 따라 점감). 집 매도 계획, 재대출 계획이 있다면 반드시 확인.

3년 이내 매도/재대출 가능성 있으면 중도상환수수료 없는 상품 선택
일부 은행은 일정 기간 후 면제, 일부는 끝까지 부과

3. 잔금·실행 단계

✅ 8. 대출 실행 일정 역산

잔금일 기준 최소 2~3주 전 서류 완료 필수.

시점	할 일
잔금 −4주	은행 방문, 필요 서류 리스트 확보
잔금 −3주	서류 제출, 감정평가 신청
잔금 −2주	승인 통보 수령, 근저당 설정 약정
잔금일	선순위 말소 + 대출 실행 + 등기 이전 + 근저당 설정 동시 진행

필요 서류(통상): 매매계약서, 등기부등본, 주민등록등본, 원천징수영수증(직장인)/소득금액증명원(사업자), 건강보험 자격득실확인서, 가족관계증명서, 재직증명서. 은행마다 상이하니 사전 확인 필수.

✅ 9. 상환 방식 선택

본 사이트의 DSR 계산기로 두 방식을 비교하세요.

원리금균등: 월 부담 일정, 한국 주담대의 90% 이상, 신규 대출 한도 측면에서 약간 유리
원금균등: 초기 월 부담 크지만 총 이자가 4천만원 수준 적음(3억·30년·4.5% 기준)
만기일시: 주담대에선 거의 안 쓰임 (전세자금대출 등에서 사용)

4. 자주 놓치는 실수 5가지

계약금 입금 후에 LTV·DSR 확인 — 순서가 반대. 계약 전에 본 사이트 계산기로 시뮬레이션 먼저.
KB시세 대신 매매가로 LTV 계산 — 은행은 KB시세를 씁니다.
마이너스통장 한도 계산에서 누락 — 사용액 0이어도 전액이 DSR에 잡힘.
중도상환수수료 미확인 — 3년 이내 집값 급등해서 매도하려 할 때 수수료로 수백만원 손해.
변동금리 주담대인데 스트레스 DSR 미적용 예상 — 변동/혼합은 모두 가산 대상.

마무리

주택담보대출은 부동산 매수의 가장 큰 리스크 포인트입니다. 계약금이 걸린 상태에서 대출이 안 나오면 전부 잃습니다. 본 사이트의 LTV 계산기와 DSR 계산기로 본인 상황을 시뮬레이션하는 것은 기본이고, 계약 전 은행 사전심사 확정이 다음 수순입니다. 체크리스트를 출력해 한 단계씩 확인하며 진행하세요.